2011年10月25日，甲公司與乙房地產開發公司簽訂房屋買賣合同，購買乙公司開發的商業門面若干套。因乙公司自身原因，該項目一直未取得商品房預售許可證。2013年12月25日，該項目完成建設工程竣工驗收并備案。2015年8月8日，完成產權初始登記。2015年10月21日，甲公司訴至法院，要求乙公司履行交房義務和辦證義務，并承擔相應違約金。
  
  關于本案房屋買賣合同的效力問題，存在兩種不同意見：
  第一種意見認為，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房糾紛解釋》第二條的規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。本案中，乙公司在起訴前也未取得預售許可證，故合同應認定無效。
  第二種意見認為，應從商品房預售許可制度的立法目的出發，當起訴前商品房已完成竣工驗收備案，房屋已屬現房時，商品房預售合同應認定有效。
  我們認定第二種意見。
  1.符合《商品房糾紛解釋》第二條的立法目的
  該條將是否取得預售許可證作為認定商品房預售合同效力的判斷依據，其規范目的主要在于回應與落實城市房地產管理法以及城市商品房預售管理辦法等法律法規所確立的商品房預售與管理制度。上述立法的根本目的在于維持安全穩定的房地產開發秩序，并實現商品房買賣領域在刺激經濟發展、維護交易安全以及保障購房者利益等價值取向上的兼顧與平衡。而與商品房預售制度相對應，商品房銷售（現售）領域的法律限制和條件則較為寬松，相關法律規范對于合同效力的司法認定的影響亦較小。因此，開發商在預售階段出售的商品房在經竣工驗收備案后發生糾紛的，人民法院在認定合同效力時則不應再將未取得預售許可證作為認定合同無效的當然原因。
  2.利于實現實體公正的司法價值理念
  基于前述分析，在本質上，《商品房糾紛解釋》第二條體現了公共利益和國家意志對于交易自由和意思自治的干預和限制，意在維系公益與私益之間的平衡。在特殊案件的司法裁判中，應適時采取目的解釋和利益分析的法律適用原則和理念，合理區分商品房預售與銷售制度在價值功能和管理規范上的差異，正確認定商品房預售合同的效力。本案中，雖然乙公司在訂立合同之時以及之后一直未取得預售許可證，但在甲公司起訴前相應房屋已完成了建設工程竣工驗收備案登記，且已進行了產權初始登記，該房屋實質上已符合了現房銷售的條件，商品房預售制度所欲維護的秩序和利益已無受侵害之虞，若再以未取得預售許可證為由認定合同無效，則無疑有失實體公正。
  3.利于保護購房人的預期利益
  從維護購房人預期利益的角度，也不應以開發商未取得預售許可證為由認定商品房預售合同無效。本案中，買賣雙方于2011年簽訂購房合同，房屋價值在數年間已獲得較大幅度增值；若在該房屋已完成竣工驗收備案且不存在其他履行障礙的情況下，仍單純以違背商品房預售管理規范為由否定合同效力，則必將使買受方的合同預期利益落空并承受巨大的交易成本，如此，案件裁判的法律效果和社會效果亦均將甚不理想。

  綜上，在適用《商品房糾紛解釋》第二條時，應將該法律規范的外延作限縮解釋，即出賣人未取得商品房預售許可證明且起訴前尚未完成房屋竣工驗收備案的，應認定商品房預售合同無效；如不能同時符合前述條件的，則應認定合同有效。

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